Por su parte, el préstamo con tipo de interés variable tiene un tipo que cambia según las oscilaciones del precio del dinero. Se parte de un índice determinado al que se le suma un diferencial que el usuario acuerda con la entidad.
El resultado de la suma es el interés que hay que abonar con el préstamo.
Es posible acogerse al euribor, al mibor, a la deuda pública -éstos son los más habituales-,
así como a los diferenciales de bancos, entidades, CECA y cajas.
Existen fórmulas que permiten acogerse a dos de los índices y escoger uno cada vez según convenga al usuario. Todo depende de las ofertas de la entidad de crédito.
Normalmente, el tipo de interés se revisa a los seis meses o al año.

Los periodos de amortización suelen ser mucho más largos, pudiendo ampliarse hasta los 30, e incluso 35 años. Este tipo de préstamos permite aprovecharse de las bajadas de tipos del mercado.
Sin embargo, también está expuesto a las subidas que encarecen las letras que hay que pagar.

Además de estas consabidas fórmulas, existen otros sistemas prestatarios con condiciones interesantes. Es el caso de los préstamos de cuota de amortización fija, que funcionan con interés variable pero con una cuota de amortización que no se modifica nunca, a pesar de las oscilaciones de los tipos de interés. Lo que sucede es que el plazo del préstamo sí que cambia: si suben los tipos, el plazo de la hipoteca se alarga; si bajan, se reducen los plazos del crédito.
Esto significa que nunca sabremos cuándo terminaremos de pagar la hipoteca, lo que añade un componente de incertidumbre a la amortización.

Otro sistema es el de préstamos mixtos, que son básicamente de tipo variable.
La única diferencia con el de tipo variable 'puro' es que el periodo inicial en el que se disfruta del un tipo de interés fijo es superior a un año.
Normalmente, con esta modalidad, la primera revisión del diferencial se produce a los cinco años.

Entre las modalidades del tipo variable también encontramos los que tienen 'techo', es decir, aquellos préstamos que fijan un límite para las subidas del tipo de interés.
Si suben por encima del 'techo', se aplica como máximo el límite acordado.
Este tope sólo funciona durante un periodo inicial del crédito, generalmente amplio (hasta diez años).

Es muy común perderse en el maremágnum de terminología y conceptos que rodean a las hipotecas y préstamos. Dominando ciertos puntos básicos, se puede afrontar con mejor cara la visita al banco y decidir cuál es el crédito que mejor se adapta a las circunstancias de cada uno.

Lo primero es cuánto dinero se va a solicitar.
El importe máximo es el dinero que el banco abona como financiación.
Pero ese importe no es ilimitado.
Los puntos de referencia que toma el banco a la hora de conceder la hipoteca son dos:
el valor de la casa que se va a comprar (que se determina mediante tasación)
y los ingresos del demandante del préstamo.

Las entidades financieras suelen prestar el 70 ó 80% de la tasación de la vivienda, aunque en algunos casos pueden prestar el 100% o más. Respecto a los ingresos del prestatario, lo más común es que la letra que hay que pagar mensualmente no suponga más del 30% de los ingresos netos mensuales.

Por otro lado, cuando hablamos de intereses, nos referimos a la cuantía adicional que se entrega aparte del pago del dinero prestado, una cantidad que debe quedar reflejada en el contrato del préstamo, además del tipo de interés de referencia y si es fijo o variable.
También quedará escriturada la letra, su periodicidad y el cálculo de los intereses.

El plazo es el periodo en el que se devuelve el préstamo y los intereses.
Los préstamos a largo plazo permiten letras más asequibles y cantidades de crédito más altas,
de ahí que sea la modalidad más extendida para hacer frente al pago de una vivienda.
Otro concepto importante es la amortización,
que es la cuantía que se devuelve del dinero prestado, más el interés.
Generalmente, al principio del préstamo se pagan más intereses y se amortiza menos capital,
sin embargo, al final de la vida del crédito la mayor parte de la letra amortiza el capital.

Los más habitual es que la cuota se pague mensualmente, aunque también es posible obtener otros tipos de periodicidad.
Pueden ser del mismo importe o variar, éste último caso es el más frecuente en los préstamos con tipo de interés variable.

Por último, otro concepto a tener en cuenta es el periodo de carencia.
Comprende el primer momento de la vida de un crédito hipotecario en el que el prestatario paga sólo intereses, sin amortizar capital prestado.

La principal ventaja es la seguridad que ofrece al prestatario.
Sabe que su letra no subirá ni bajará en virtud de las oscilaciones de los tipos de interés, aunque tampoco obtiene rebaja de la cuota si hay bajadas en el precio del dinero.
Sin embargo, esta modalidad se limita a préstamos a corto plazo (en torno a 10 ó 15 años, incluso 20).

Pero el periodo de amortización no es el único inconveniente de esta modalidad;
la hipoteca de tipo fijo suele salir más cara.
La diferencia entre una cuota mensual de una hipoteca a tipo variable y una fija de 120.000 Euros alcanza los 200 Euros.

Los bajísimos tipos de interés que se están registrando han hecho de este tipo de modalidad de préstamo una posibilidad muy suculenta para aquellos que necesiten financiación pero con total estabilidad en la devolución del préstamo.
Los analistas aseguran que los tipos no se mantendrán tan bajos indefinidamente y que podrían comenzar a subir a partir de mediados o finales de 2004.
De ahí, que los bancos se hayan lanzado a las ofertas en el tipo fijo, que rondan el 4% en los 12 años, pero que también contemplan hipotecas a largo plazo,
desde los 20 (Santander Central Hispano, al 5%), hasta los 30 años (BBVA, al 5,7%).

Sin embargo, para un préstamo de 120.000 Euros contratado a 30 años con tipo fijo,
el incremento en la cuota mensual ronda los 200 Euros,
un gasto extra bastante alto para muchos de los prestatarios.
Por otro lado, este tipo de hipoteca podría suponer un ahorro muy importante si a largo plazo los tipos de interés suben por encima del 6% (aunque, de momento, parece una posibilidad lejana al situarse el Euribor en agosto en torno al 2%).

Parece previsible que las bajadas no puedan sostenerse a medio plazo.
Sin embargo, algunos expertos creen que todavía habrá más descensos y que el Banco Central Europeo volverá a recortar el precio del dinero hasta el 1,75%.

Además de las ofertas de préstamos ya conocidas, existe una modalidad diferente y muy atractiva de hipoteca que supone un importante ahorro, pero que también añade un riesgo extra a la hora de pagar el importe del crédito.
Es la llamada 'hipoteca en divisas'.
La diferencia con el resto de créditos es que el tipo de interés de referencia es el 'Libor', un índice que se fija en función de cotización del dólar y el yen en la Bolsa de Londres.

Se calcula que con el yen nipón bajo mínimos, es posible alcanzar un ahorro de hasta 120 Euros en la letra mensual con una hipoteca media de 120.000 Euros. Por supuesto, no se recomienda este tipo de hipoteca a pequeños ahorradores, salvo que obtengan los ingresos en la divisa que han determinado para su préstamo.

La diferencia con otros índices, por ejemplo, con el más bajo, el Euribor (que está a poco más del 2%), es bastante significativa: actualmente el Libor a un año sobre el dólar no llega al 1,2% y sobre el yen ni siquiera alcanza el 1%. El peligro está en que se revalorice la moneda: en ese caso, obviamente, se encarece la cuota que hay que pagar. Hoy los tipos de cambio pueden favorecer al prestatario, pero en poco tiempo es posible que le perjudiquen: a corto plazo la apreciación de las divisas puede incrementarse hasta el 20% con el consiguiente encarecimiento de las cuotas.

Normalmente, este tipo de hipotecas no las ofrecen los bancos en su cartera de productos hipotecarios, aunque todo es informarse para poder establecer un crédito a medida.
El Banco Zaragozano sí dispone de una hipoteca especial de estas características, que se contrata por Internet.

El más conocido y más bajo actualmente es el Euribor. Su cuantía depende de las decisiones del Banco Central Europeo y es el tipo de interés al que se ofrece financiación en el mercado interbancario.
El Mibor es otro de los más populares. Hace referencia a la media de los tipos de interés a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de Madrid.

Uno de los tipos más estables es el CECA, tipo activo de las Cajas de Ahorro. Su cálculo se determina usando el tipo medio de los préstamos personales entre uno y tres años, y los préstamos hipotecarios de tres o más años.
A su vez, Bancos, Cajas y Entidades tienen también sus propios tipos de referencia, que se calculan según el coste medio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de las operaciones nuevas, a más de tres años, concertadas durante el mes anterior por los bancos, cajas o media simple de bancos, cajas y entidades hipotecarias.
El tipo de referencia de la Deuda Pública se calcula a partir de los bonos y obligaciones del Estado.

El Euribor y el Mibor se calculan a partir de operaciones en el mercado interbancario, donde intervienen multitud de bancos, de ahí que haya más movimientos y que, por lo general, las bajadas se apliquen más rápidamente que en el resto de tipos de referencia, que se crean a en función de créditos que las entidades españolas contratan con particulares.

Además de los pagos de la hipoteca, a la hora de comprar una casa hay que hacer frente a una serie de gastos extras derivados de la tramitación. Previamente a contratar la hipoteca, hay que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad que informe sobre la situación de la vivienda. Este documento apenas cuesta 3 Euros.
Un desembolso mayor proviene de la tasación, imprescindible para contratar un crédito hipotecario, por el que el prestatario suele pagar 150 Euros.

Se contrate o no la hipoteca, estos gastos son obligatorios.
Durante la tramitación, además, hay que realizar importantes desembolsos a notarios, gestores y registradores de la propiedad:
el gasto suele suponer algo más del 10% del precio de la vivienda que se quiere comprar.
Contratar una hipoteca, además, supone abonar una comisión de apertura en el banco que representa entre un 0,5 y un 1% del capital prestado.

El Gobierno español sacó adelante, a finales de abril de 2003, un paquete de medidas para ofrecer mayores garantías al cliente de entidades financieras a la hora de hacer frente a un crédito hipotecario.

Entre estas medidas se encuentra la rebaja de comisiones aplicadas en subrogaciones, cancelación y novaciones de préstamos.
La subrogación consiste en cambiar un crédito hipotecario de una entidad a otra.
La novación hace referencia al pago extra que debe realizar un prestatario a la hora de cambiar elementos sustanciales de un contrato hipotecario que previamente fueron acordados por las partes.
En este último caso, las entidades están obligadas a rebajar del 1 al 0,5% la comisión máxima que podrán cobrar por la cancelación anticipada de las hipotecas a interés variable.

Por otra parte, se limitará la comisión por novación del préstamo para ampliar el plazo de vigencia al 0,1% del capital pendiente de amortizar.
El Gobierno establece además una rebaja en los costes de notario y registro que soportan los usuarios al variar su préstamo, con el objetivo de reducir los costes de las operaciones de financiación de vivienda y mejorar la estabilidad en el esfuerzo hipotecario.

El Gobierno también obligó a las entidades financieras con este paquete de medidas a ofrecer a sus clientes un seguro para la subida de los tipos de interés, tanto para las hipotecas nuevas, como para las ya contratadas, que se podría deducir en el IRPF.

Este tipo de coberturas hipotecarias ponen un 'techo' a la subida de tipos, pero suponen un gasto extra al prestatario que no siempre está dispuesto a afrontar. Si el límite del seguro se establece en un 5%, la cobertura suele costar casi 12.000 Euros, un importe que se incrementa a más de 15.000 Euros si el techo se fija en un 4%. Hoy por hoy, los seguros hipotecarios apenas tienen éxito entre los clientes de entidades financieras: menos de un 1% de los prestatarios lo contratan.

El motivo se encuentra, fundamentalmente, en que ya existe otro tipo de modalidades de créditos hipotecarios que se han creado específicamente para acabar con la incertidumbre que genera el endeudamiento en el prestatario.
Es el caso de las hipotecas de tipo mixto y fijo.
Por otra parte, este tipo de seguro sí que ha obtenido mayor calado entre las pequeñas y medianas empresas. La prima que representa el seguro se paga una sola vez y se suma al importe de la hipoteca. Su precio varía dependiendo de los plazos y del tipo de interés de la hipoteca.

Haga clic en la imagen
para bajar e imprimir esta Guía de Hipotecas
en formato MS Word .doc